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中國養老地產將步入黃金三十年,成為下一個地產轉型熱點
2017-10-11 16:14

全國老齡委最新發布的數據顯示,2015到2035年,中國將進入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占比29%。與此同時全國房地產調控政策實施重壓,限購限貸等政策層出不窮。中國老齡化加速及房地產宏觀調控的雙重背景,激發了房企、險資、專業養老運營機構等大舉進攻養老地產的決心。

中國人口老齡化加劇

自1999年我國步入老齡化社會以來,人口老齡化加速發展,要實現"老有所醫、老有所學、老有所養"的社會養老服務體系建設任務十分繁重。從整體上來說,我國的國情比較特殊,一方面是人口數量龐大,另一方面受政策性影響較大。因此我國老齡化呈現出以下四個方面的顯著特征:

國家政策和資源不斷投入

由于老年人群日益龐大,養老的問題變成了核心的社會問題。從2011年至今,政府每年都會出臺扶持養老地產的政策文件。從以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老格局確立,到鼓勵民間資本進入養老行業,再到全面部署醫養結合等,從各個方面對養老事業進行了規劃和指導。也正是在國家的鼓勵與引導下,各級政府也相繼投入了大量的資源,國內養老服務業從14年開始出現了蓬勃發展的勢頭,專門為老年人提供的服務和產品開始進入市場。

老齡化帶來的消費市場

老齡化社會既是挑戰也是機遇,當前我國養老服務產業迎來了前所未有的高速發展機遇。目前,老年群體存在"三需并存"的狀況,低齡的"旺需"、高齡的"剛需"和群體龐大的"普需",使得整個老齡產業鏈相對較長,關聯的產業也較多,老齡健康、老齡文化、老齡宜居和老齡金融四大老齡服務產業前景廣闊。

"據國家社科基金《養老消費與養老產業發展研究》課題組測算,2015年中國老年市場規模達1.87萬億元,其中養老產業規模達4900億元;到2050年中國老年市場規模將達48.52萬億元,養老產業規模將達21.95萬億元,預計老年市場和養老產業分別將以9.74%和11.48%的年增長率高速發展。

房地產商向養老地產突圍

在國家地產調控的大背景下下,房地產商開始向其他領域突圍,"銀發經濟"的養老地產被房企視為新金礦,一些嗅覺敏銳的地產商早在2010年就入場,萬科、保利、綠城、萬達等大房企都已提前布局。截至2014年,包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內,全國已有超過80家房企進入養老地產領域。

"房企做養老地產,具有得天獨厚的優勢。樓盤的規?;l展將是養老項目落地的重要保障。"保利地產副總經理胡在新介紹,目前保利在全國5個城市有6個養老地產項目,未來10年內計劃打造50個養老機構。"房地產并不是一個萬年長青的產業,所有地產當中最有前途的就是養老地產。"萬達集團董事長王健林表示,養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。

保險企業在養老地產上的異軍突起

據筆者的不完全統計,包括籌建中的,目前至少有10家保險公司投資了30多個保險養老社區,投資額已超過上千億元。險企紛紛聚焦養老地產的原因,一方面是高度依賴萬能險的不可持續性,險企面臨轉型。最新公布的2017年前兩個月保險統計數據顯示,以萬能險為主的保戶投資款新增交費減少六成,而這還只是開始。另一方面更重要的是,養老地產的無限想象空間。

為了加快"保險+養老"戰略,泰康人壽、中國人壽、恒大人壽險企正在加快拿地的步伐。同時太平人壽、新華養老、華夏人壽等11家保險公司簽約加入"中國保險養老社區聯盟"。對于養老地產來說,由于前期資金投入巨大,盈利周期長,資金鏈如何跟得上是最大的問題,在這一點上,有地產背景的保險公司具有明顯優勢。

結論

養老地產是當前老齡化浪潮下的新興事物,在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因開發商的熱捧而變得容易,在項目策劃之初,就需要對養老地產的各環節進行整體把握,系統化思考,從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源。

"銀發經濟"之一的養老地產被視為未來30年內經濟增長最大的一塊蛋糕,開發商也"無利不起早",紛紛涉水養老地產,目前我國已有80余家房企及十余家險企涉足養老地產。經濟實質上是人口現象,在老齡化進程加快的背景下,養老地產必將取得長足的發展,步入黃金三十年。

(來源:老好聯盟)

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